Ипотечные кредиты сегодня оформляет каждая пятая семья. Дело это житейское и очень обычное. Только вот зачастую срок выплат оказывается гораздо больше срока крепкой семейной жизни. И когда ипотека «наслаивается» на развод, неминуемо возникает вопрос: как делить?

Общие долги

Между тем ситуация эта очень стандартная, потому что разводятся люди так же часто, как и берут кредиты. Итак, при оформлении ипотечного кредита супруги выступают созаемщиками, следовательно, и обязательства у них перед банком равные. Одним словом,  и квартира общая, и долг тоже общий. Как же быть, если супруги вдруг решат расстаться? Как делить недвижимость и долги по выплатам?

Чаще всего супруги решают продать ипотечную квартиру. В этом случае сначала находят покупателя, пишут заявление на согласие банка и только потом выходят непосредственно на сделку.  Полученными средствами ипотека гасится, залоговое обременение с жилья снимается. Если после погашения ипотеки имеется остаток средств, то он делится между супругами поровну.

Кажется, в этом случае все предельно понятно и прозрачно. Тем не менее и здесь могут возникнуть моменты, когда бывшим супругам придется договариваться по-хорошему и как-то делить дополнительные денежные расходы.

«Бонусы» в нагрузку

Если ипотечная квартира находилась во владении у супругов менее трех лет, то после продажи нужно будет заплатить налог. Это не понадобится, если жилье будет продано за ту же сумму, за которую было куплено. Но, как правило, супруги успевают за это время вложиться в квартиру, к примеру, на ремонт, и продавать по изначальной стоимости им уже невыгодно. То есть первое, что нужно будет решить, это уплата налога.

Следующий ощутимый момент — это расходы на услуги риелтора для поиска покупателя и оформления сделки. Даже если бывшие супруги обойдутся без помощи специалиста по недвижимости, оплатить сделку все равно придется.

Помимо этого бывшие супруги и владельцы могут столкнуться с тем, что покупатель будет просить уступить в цене за дополнительные хлопоты из-за ипотеки. К этому надо быть готовым морально и предвидеть такой вариант. В противном случае поиски покупателя могут иногда затянуться надолго.

Брал один, отдавать обоим?

Теперь рассмотрим более сложный вариант, когда квартира была оформлена только на одного супруга. Предположим, что при этом брачного договора, где были бы прописаны все моменты по недвижимости, нет. Практика показывает, что в этом случае тот, на кого оформлена квартира, как правило, решает оставить ее себе, и после развода выплачивать кредит самостоятельно. Но надо знать, что в этом случае, даже если второй супруг ничего не имеет против, возвращать ипотеку все равно придется обоим! Это ясно вытекает из статьи 34 Семейного кодекса РФ. Кстати, и доли при разделе ипотечной квартиры будут тоже равными.  Единственное исключение — если иное прописано в заключенном брачном договоре.

Проблемы могут возникнуть и позже. К примеру, супруги расстались мирно и ничего не делили. Но это не будет иметь никакого значения, если по прошествии времени один из бывших супругов не решит продать квартиру. Ему — собственнику квартиры и единственному плательщику, все равно понадобится согласие  от бывшей второй половины!

Всей этой лишней «головной боли» избежать можно только в одном случае — если заключить нотариально заверенное соглашение о разделе имущества. И там очень четко прописать, что приобретенная в браке ипотечная квартира остается у супруга-заемщика и долги по ипотеке также достаются только ему. 

Спасение — брачный договор

Надо иметь в виду, что по нотариальному соглашению поделить имущество можно как угодно, но если речь идет об ипотечной квартире, может понадобиться разрешение банка. И  это нужно будет лишь в том случае, если меняется сторона ипотечного договора, то есть заемщик.

Расставить точки над «и» поможет и суд тем супругам, которые не смогли договориться сами. Иск о разделе можно подать как при разводе, так и после него в течение трех лет. Долги супругов поделятся пропорционально переданным им долям либо в других  пропорциях c учётом вложенных собственных средств каждого. Если поделено в равных долях, то и долги — поровну. А вот изменение размера доли в суде надо будет обосновывать и подтверждать документально.

Вообще, самый простой способ избежать всяких неожиданный «сюрпризов» при разделе ипотечной квартиры — это оформление брачного договора. И не нужно его бояться или стесняться. Это не показатель недоверия в мужу или жене, а самый приемлемый путь урегулирования возможных семейных проблем. От которых, кстати, не застрахован никто. Он выручит во всех затруднительных случаях, например, если на первоначальный взнос были использованы средства только одного из супругов. Поэтому чем прагматичнее пара подойдет к оформлению ипотеки, тем проще ей будет в случае, если супруги решат расстаться.

Валерия ПАВЛОВА

До свадьбы — нельзя?

А вот если ипотека была оформлена будущим мужем или женой до свадьбы, то такое имущество, равно как и долги, делиться не будут. Но как же быть, если после свадьбы ипотечные платежи погашались уже совместными средствами? Ответ: потребовать свою часть выплаченных платежей можно будет только через суд.